1주택자 양도세. 보유기간에 따라 달라진다

00 씨는 올 상반기 보유던 주택 A를 매도하고 10년 이상 거주하고 있는 주택 B만을 보유 중입니다. 주택 B 매도 후 주택 C를 구입해 이사 갈 생각입니다. 담당 세무사에게서 현재 00 씨는 주택 B 1채만 보유하고 있지만 1세대 1 주택 비과세와 장기보유 특별공제를 적용받지 못할 수 있다는 이야기를 들었다고 합니다.

 

그 이유가 뭘까요?

 

 

 

소득세법의 1 주택 보유 기간

'2021년 1월 1일 이후 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1 주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산 한다'라고 소득세법 시행령 154조 5항에 명시되어 있습니다.

 

다주택자가 주택을 매도해 주택 1채만 보유하고 있고 1세대 1 주택 비과세를 받으려면 1 주택자가 된 후 2년 이상 보유해야 한다고 풀이가 됩니다.

 

 

 

 

다주택자 중과세

기존주택을 2년 이상 보유하지 못한 채 신규주택을 취득한 후 기존주택을 매도하면 조정지역 내 다주택 보유자로 양도소득세 중과세는?

 

 

기존주택의 양도 시 중과세율을 적용하지 않는 주택에 해당될 수 있기 때문에 다주택자 중과세 적용에 대해서는 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

결론부터 이야기하면 신규주택을 취득하고 3년 이내에 기존주택을 양도하면 양도소득 중과세는 부담하지 않을 수 있습니다.

소득세법 시행령 167조에 중과세가 배제되는 주택 중 ‘1 주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2 주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택(다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우)’이 그 이유가 됩니다. 

 

 

 

장기보유 특별공제

2017년 8월 2일 발표된 부동산 대책에는 2 주택 이상 다주택자가 조정지 역대상 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 적용을 배제하겠다 했다.

 

그러나 예외적으로 양도세 중과 대상에서 제외되는 주택은 장기보유 특별공제도 받을 수 있기 때문에 기존주택을 양도할 때 중과세의 대상이 되는지 판단하는 것이 중요하다.

 

취득일부터 양도일까지는 주택의 보유기간이 되고 보유기간 중 거주한 기간이 거주기간이 됩니다.

기존주택을 양도할 때 신규주택을 매수하기 전 1 주택인 상태라면 거주기간과 보유기간을 함께 인정받아 최대 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있지만 양도시점에 신규주택을 매수한 후 3년 이내에 2 주택인 상태에서 기존주택을 매도한다면 보유기간만을 인정받아 최대 30%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

 

주택의 매도와 매입에 관련된 세법이 지속적으로 개정돼 매우 복잡합니다.

꼭 투자가 아니더라도 주택 보유하신 분들은 충분한 조사와 전문가 상담 등으로 철저하게 준비해야 절세에 도움이 될 것 같습니다.