빌라 분양을 이용한 사기 행각이 연일 뉴스에 보도되고 있습니다. 이 사기 수법은 짜고 치는 고스톱으로 시세를 조작해 시세보다 비싸게 팔아먹는 수법으로 주의가 필요합니다. 규제의 틈을 이용하기에 절대적인 사전 지식과 주의가 필요합니다.
※본 포스팅의 내용은 모든 빌라 거래 시에 이와 같은 일이 벌어지는 것이 아니며 일부 일어난 것들을 이야기하는 내용임을 밝히며 이러한 피해를 막고자 함을 목적으로 합니다.
빌라 시세 조작. 짜고 치는 고스톱
빌라 시세 조작의 경우 신축빌라에서 흔히 일어나는 일이라고 합니다. 건축주, 임대사업자, 공인중개사 이렇게 시세를 도모합니다. 주변 시세를 제대로 파악하지 않고 계약을 진행하는 과정에서 생기는 일로 피해 사례가 늘고 있다고 합니다.
흔한 빌라 사기 수법 유형
1. 신축 빌라 분양 관련 사기
빌라 신축(주변시세 2억) → 건축주와 임대사업자(집주인) 간의 거래. 시세보다 조금 비싼 2억 5천만 원으로 거래(계약서상) → 공인중개사가 시세보다 저렴하다며 2억 2천만 원에 임대인 모집
이러한 순서로 진행됩니다.
▶ 이때의 수익 구조
- 건축주 : 빌라 완판으로 수익
- 임대사업자 : 주변 시세보다 높은 금액의 차익(위 예시대로 라면 돈 한 푼 안 들이고 2천만 원 수익 실현)
- 공인중개사 : 물건 중개에 대한 수수료
2. 갭 투자를 이용한 사기
전세 매물을 보고 세입자 입주 → 집주인(임대사업자)이 보증금 변제 능력이 없는 새로운 임대사업자에게 빌라를 매매(세입자의 전세를 낀 갭 투자를 이용한 매매) → 계약 만료 시 보증금 반환 능력이 없는 새로운 집주인(임대사업자, 보통의 경우 신용 불량자) 대신 경매 등을 통해 보증금 반환을 진행하려 하지만 기존 보증금에 비해 매우 낮은 감정가로 빌라를 살 이유가 없지만 보증금의 최소한의 보전을 위해 억지 구매
신혼부부 또는 젊은 층이 대부분의 피해자라고 합니다.
3. 전세금 반환보증 전 피해 사례
세입자는 전세 확정일자와 전입신고를 해야 문제가 생겨도 나의 보증금을 지킬 수 있습니다. 하지만 세입자의 이러한 대항력을 미처 만들기도 전에 행해지는 사기가 있습니다.
전세 확정일자와 전입신고 직전 임대사업자가 임대한 물건으로 주택담보대출을 받아 잠적하는 것입니다.
빌라 사기 방지하려면
임대사업자와 중개사가 연루된 사건에 법적 대항력(전세 확정일자와 전입신고)을 갖추지 않아 피해가 발생한 경우 법적 구제를 받을 수 없다고 합니다.
이러한 빌라 사기 피해에 대해 주택도시 보증 공사가 대신 전세 보증금을 갚아주는 액수는 해마다 상승하고 있다고 합니다.
▶ 전세보증금 반환보증 사고 현황
- 2018년 40건 64억 원
- 2019년 467건 887억 원
- 2020년 1271건 2462억 원
- 2021년 1분기 311건 601억 원
사기가 일어나는 주된 원인인 임차인의 시세에 대한 정보가 부족한 부분을 노린 것이라고 합니다.
아파트와 달리 빌라는 실거래가 신고 의무가 없습니다. 또한 정형화되어 만들어진 주택이 아니기에 가격 차이가 심할 수밖에 없습니다. 따라서 이 틈새를 이용해 건축주, 임대사업자, 중개업자 간의 담합이 충분히 가능하게 됩니다.
결국 정보의 부족이 사기를 부르게 되는 것입니다. 반드시 인근 시세와 비교가 필요하며 해당 빌라 주변 여러 부동산을 방문해 다른 빌라들과의 시세 비교를 꼭 충분히 해야 합니다.
또한 ‘풀옵션’이란 단어는 빌라의 가치에 전혀 적용되는 단어가 아니니 이에 속지 말아야 한다고 합니다. 그리고 최대한 빠른 시간 내에 법적 대항력(전세 확정일자와 전입신고)을 갖춰야 혹시 있을지 모를 피해에 최소한의 대응이 가능해집니다.
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신축 빌라 사기, 빌라 갭 투자 사기 등에 대해 알아보았습니다. 만약 당한다면을 생각하지 말고 안 당하기 위해를 생각하는 게 더 현명한 것 같습니다. 물론 열심히 다리 품 팔고 시간을 쓰고 해야겠지요.
이쪽 관련 사항에 대해서는 어릴 적부터 어깨너머로 너무 많은 것을 보고 자랐기에 저는 개인적으로 놀랍게 생각되지는 않습니다. 이러한 일들이 비단 빌라에만 있을까요?
우리가 생각하는 그 이상의 곳까지라고 알고 있으며 어디까지인지는 개인의 상상에 맡기도록 하겠습니다.
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